¿Quieres hacerte una casa en un terreno? ¿Qué debes saber?

Lo primero de todo es reunir toda la información que podamos del terreno y hacer una consulta en nuestro ayuntamiento para saber si se puede construir o no en él. Los técnicos del ayuntamiento, consultando el planeamiento vigente, nos informaran si es posible la construcción de algún tipo de edificación en dicha parcela. Además nos facilitarán numerosos datos (edificabilidad, ocupación máxima, alineaciones y rasantes…) que puede que nos suenen a chino pero que en resumen son los metros cuadrados que podremos construir, las separaciones de bordes de la parcela y otros edificios, alturas máximas y estilos arquitectónicos a respetar. No siempre es posible el construir todo lo que se quiere y de la forma que se quiere.

Además de la consulta obligada al Ayuntamiento no nos podemos olvidar de otra cosa muy importante, leer las escrituras de propiedad e incluso consultar con algún notario para saber si hay servidumbres que afecten a nuestra parcela. Una servidumbre puede ser por ejemplo un camino que atraviesa nuestra parcela y que es el único acceso a otra parcela lógicamente esta servidumbre hay que respetarla. De una manera parecida pueden afectar las redes de abastecimiento y saneamiento generales o de otras parcelas.

Una vez con todos los datos en la mano ya estamos preparados para empezar, pero, ¿por dónde? ¿Acudir a una constructora o a un arquitecto? (Leer artículo ¿arquitecto o constructora?). Supongamos que hemos acudido a un arquitecto, entonces el proceso será el que sigue:

Se realiza una reunión inicial donde participan el promotor y el arquitecto. El promotor expone un programa de necesidades para el diseño del proyecto y el arquitecto a su vez orienta al promotor para conseguir un diseño acorde con las necesidades del promotor. Además, el arquitecto informará al promotor de los honorarios de redacción del proyecto y sobre los diversos trámites exigidos para la consecución de la licencia de obras. Por lo general en esta fase se firma un contrato para comenzar con la elaboración del proyecto.

Una vez firmado el contrato de servicios profesionales, se realizan las reuniones necesarias entre el promotor y el arquitecto con el fin de realizar un diseño óptimo de acuerdo a las necesidades del promotor. Sean estas espaciales, de uso, estéticas, económicas…

De forma paralela el arquitecto se reúne con el técnico municipal competente para ajustar dichas necesidades del promotor al planeamiento vigente. El arquitecto lleva a dichas reuniones la documentación que pueda ser solicitada, reportaje fotográfico, documentación gráfica existente y futura, memoria de necesidades…

Con las conclusiones extraídas se redacta un anteproyecto al que el promotor debe dar el visto bueno para proceder a la redacción del proyecto de ejecución. Dicho anteproyecto consta de los siguientes documentos:

I. Memoria. La memoria de los anteproyectos constará de los siguientes apartados:

– Propietario.

– Emplazamiento.

– Justificación urbanística que comprenda además de la planificación aplicada, estudio aproximado de volúmenes, ocupación, alturas, etc.

– Programa de necesidades.

– Descripción de la solución adoptada.

II. Documentación gráfica

– Plano de situación con referencia al plano de zonificación del plan donde se ubique el trabajo a realizar.

– Plano de emplazamiento y justificación urbanística indicada en dicho plano.

– Plano de plantas generales.

– Plano de cubiertas.

– Sección.

– Alzados esquemáticos de volúmenes.

III. Presupuesto

Avance de presupuesto estimado global. Este presupuesto es orientativo ya que en esta fase no se ha definido una memoria de calidades, se calcula mediante baremación de la superficie  construida.

Para la redacción del proyecto de ejecución se  realizan reuniones entre el promotor, el arquitecto para ir definiendo calidades de diferentes elementos que aparezcan en el proyecto, estas se cotejan con precios de mercado para así ajustarse en la medida de lo posible al presupuesto del anteproyecto. Por último se elabora toda la documentación necesaria para la obtención de la licencia de obras.

El contenido del proyecto de ejecución se debe ajustar a toda la documentación solicitada por el Colegio de Arquitectos correspondiente y a lo solicitado por el Ayuntamiento. El proyecto se entrega debidamente visado por el  Colegio de Arquitectos y en el número de copias solicitadas por el Ayuntamiento para su tramitación, el promotor se queda con otra copia del proyecto para difundirlo a empresas constructoras con el fin de que estas hagan sus ofertas para la adjudicación de la obra.

Hasta aquí la parte de redacción de proyecto y consecución de licencias, una vez aquí comienza la construcción propiamente dicha por lo que debemos tener claro cuales son los agentes o profesionales que intervienen en la obra.

 1.- Promotor

2.- Técnicos

– Dirección técnica formada por un arquitecto

– Dirección de ejecución formada por un aparejador

– Coordinador de seguridad y salud

3.- Constructora

El promotor se encarga de la contratación de la constructora y de los técnicos que se incorporan al proyecto en esta fase de trabajo, aparejador y coordinador de seguridad y salud. También es obligación del promotor el pago de las tasas municipales requeridas de la concesión de la licencia de obras.

A partir de ese momento se procede a informar del comienzo de la obra, y comienzan los trabajos, generalmente se mantienen reuniones semanales en la propia obra hasta la finalización de las mismas. Por último, una vez finalizada la obra se procede a redactar el certificado final de obra.

Cabe señalar que si la vivienda está destinada a la venta a terceros en vez de a vivienda del promotor, éste deberá contratar además de todo lo anterior un seguro decenal y un organismo de control técnico.

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Acerca de Joseba Etxebarria Layuno
Arquitecto

One Response to ¿Quieres hacerte una casa en un terreno? ¿Qué debes saber?

  1. Felicidades por vuestro espacio, creo que dais información muy útil y profesional, os invito a ver mi modesto blog y a que opináis sobre lo que estamos haciendo, Saludos

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